空き家問題とは？解決のためには解体工事が必要？業者選びの注意点とコツ

皆さんは、日本全国に空き家がどれくらい存在するかわかりますか？
実は、日本は何年も前から、増え続ける「空き家問題」に悩まされています。

最新のデータ（2019年5月1日公開分）によると、全国の空き家の数は846万戸で、そう遠くないうちに1,000万戸もの空き家ができると言われています。
内訳としては、売却用や二次利用（別荘のような扱い）での空き家は減少しているものの、住居用や賃借用の空き家が増加傾向にあります。
それまでその建物の所有者であった高齢者が亡くなったり、アパートやマンションに入居者が集まらず、放置されてしまうといったことが多発しています。

この現状から、政府が強制力を持つ対策をいくつか打ち出しており、空き家を放置しているとそれだけで固定資産税が徴収されるためにこれまで空き家に軽減措置が取られていましたが、2015年の5月から廃止されました。

最近だと、2020年の10月末頃に、神戸市全体として2021年度以降利用の見込みのない空き家の税制優遇を廃止することが発表されました。

また、自治体としても空家対策特別措置法などを打ち出して、倒壊の恐れのある特定空き家について撤去や修繕を命じる動きも見られています。

なぜ空き家にこれだけ敏感なのかと言うと、空き家を放置していると空き家には燃えやすいものが溜まり、放火事件に繋がりやすいからとされています。
もし空き家が放火によって倒壊してしまい、近隣の住宅に被害が及んだ場合は一定の責任を負う可能性があります。
そのため、空き家を放置することは避けるべきです。

放置してもメリットを生まない空き家を放置しないための方法がいくつかありますが、ほとんどの場合に解体工事が絡んできます。
解体工事は当然専門の業者を介して行うのですが、この業者の選び方を間違えてしまうと、思わぬ費用がかかったり、事故やトラブルが発生してしまう可能性があります。

本記事では、空き家問題解決の方法とそれに伴って発生する解体工事の業者選びの注意点についてまとめていきます。

空き家問題の根本的な解決策としては、空き家を解体してしまうことです。
現在、政府や自治体の協力により空き家の解体を斡旋するような資金援助が行われたり、銀行と連携して解体工事のためのローンが設けられたりといった解体工事を支援する動きが見られています。

しかし、解体工事を目的意識がないまま行ってしまうと、場合によっては後で手放した家や土地がなかったために、損になってくる可能性も考えられます。
解体工事を伴う空き家問題の解決に動く時は、解体工事を行った後どうするかを考えて進めるようにしましょう。

その点を踏まえて、具体的に空き家問題の解決法というのはどういったものがあるのでしょうか？
解体工事が必要ない場合があるものもありますが、大きく分けて以下の3つが考えられます。

・空き家あるいはその土地を売却する
・空き家を賃貸として貸し出す
・空き家のあった土地を活用する

それでは1つずつ見ていきましょう。

1つ目は空き家を売却するという方法です。
築年数も結構経つし、買い取ってくれる人なんているのだろうかと不安になるかもしれませんが、生活費に困っている人が一番ネックとしているところが住宅費です。

アパートやマンションを借りるだけでも月に何万もかかってしまうため、生活に苦しむ人はそれだけで一苦労だという人も少なくありません。
実際に、都心に出ると駅で野宿をして生活している人がいることも珍しくありません。

そういった生活に困っている人にある程度は金額を割り切って低く見積もって譲ることで、少なくとも解体費用などを負担することなくお金が入って空き家を譲り渡すことができるため、空き家を手放す最適な手段の1つです。

それでも買い取ってくれるような人がいない場合、空き家は無理でもその空き家のあった土地を売るとなると買い取ってくれる人がいる可能性はグッと上がります。
その場合は解体工事が必要となるので、そのための準備が必要です。

ちなみに、この方法を選択する際のメリットとデメリットは以下のものが考えられます。

＜メリット＞
・固定資産税が必要なくなる。
・維持費が必要なくなる。

＜デメリット＞
・土地はともかく空き家だと買い取り手を見つけるのに苦労する。

メリットとしては固定資産税や空き家の維持費といった諸々の諸経費が必要なくなる点にあります。売却に成功してしまえば解体工事を挟まないので、比較的苦労することなく簡単に取引を終えられます。

逆に言えば、売却に成功することそのものが若干ハードルが高いのがデメリットです。
築年数と費用とをどこまで妥協できる人がいるのかによって変わってきます。

今ではインターネットやSNSの普及によって、人の意見というのを簡単に知ることができるようになりました。
住宅費にかかる費用を抑えたいという傾向は若い世代に集中し、若い世代の人たちはSNSの利用率が高いため、一度SNSで調べてみてわかったことを空き家や土地の売却の条件に組み入れてみるのもいいかもしれませんし、そのままSNSで入居募集を募ってみてもいいかもしれませんね。

2つ目は空き家を賃貸として貸し出すという方法です。
この方法も先ほどの空き家の売却と同じく解体工事を行わずに貸し出すことは物理的には可能ですが、基本的にはリフォームをしてある程度住みやすい環境にしてから住むというケースがほとんどです。

空き家とは言っても思い入れのある建物だから壊したくないと考える人も一定数います。
そういった人たちにとって、維持費等は変わらずかかるものの、建物をそのまま残しつつ家賃を収入として手に入れられるところに魅力があります。

最近では民泊といって、必要な整備をした上で観光客向けに家を1泊から貸し出すサービスも流行しています。
オリンピックといったビッグイベントが開催されるといった際は、公的な宿泊サービスはどこも逼迫することが予想されるため、これからも続いていくサービスとなるでしょう。

ちなみに、この方法を選択する際のメリットとデメリットは以下のものが考えられます。

＜メリット＞
・空き家を残せる
・使用したいという人さえいれば継続的に収入が入る。

＜デメリット＞
・維持費等がかかる。
・賃貸用あるいは民泊用の物件としての手続きがいる。
・騒音問題に注意する必要がある。

解体工事を行う場合が多いとは言え、大切な家を形あるものとして残しつつ、収入も得られるところに利点がありますが、その分維持費用がかかったり、賃貸用や民泊用にするならその分手続きが必要となるので、少し手間がかかります。
賃貸用なら不動産会社に依頼をし、民泊なら都道府県の保健所に申請を行う必要があります。

部屋を貸し出す目的で空き家を使う場合に最も注意する必要がある点が騒音問題で、特に民泊としてサービスを提供する場合、利用者が外国人観光客が多くなる可能性があり、騒音問題などで近隣住民とのトラブルになるケースが非常に多いです。

大学生の利用者の多いアパートやマンションなどでもよくあることですが、民泊については特に騒音問題が多いことから、民泊自体にあまりいいイメージを持たない人も少なからずいます。
その点を理解した上で、民泊として利用するかどうか判断するようにしましょう。

3つ目が空き家のあった土地を活用するという方法です。
1つ目で紹介した空き家のあった土地を売るというのも1つの選択肢ですが、他にも空き家を解体してできた土地を駐車場や農地、事業用の土地として自分で使ったり、他の誰かに貸し出すといった選択肢もあります。

何らかの形で土地を再利用すれば、新しくかかってくる土地代が必要なくなるため、新しいことを始めやすくなります。
この時、土地の利用の仕方が自分にとってのものなのか、誰かにサービスを提供するためのものなのかによって手間がかかってくるかどうかが変わります。

ちなみに、この方法を選択する際のメリットとデメリットは以下のものが考えられます。

＜メリット＞
・土地の再利用で新規に始めることに対する費用を抑えられる。
・色んな活用の仕方ができる。

＜デメリット＞
・解体工事が大前提となる。
・活用の用途によって手続きに手間がかかるかどうか変わってくる。

メリットについてはすでに解説しましたが、デメリットについてもう少し詳しく解説すると、土地を活用する時点で必ず解体工事が必要となってきます。

解体工事が必要となると、慎重な業者選びからその建物の建築状況等に応じて工事前に提出する必要性のある書類、工事の立ち合い、工事完了後の提出書類まで、解体業者に提出義務のあるものだけでなく、依頼人に提出義務のある書類もあります。

単に建物を解体して終わりというわけにもいかないため、そこに手間がかかってきて、さらに空いた土地を駐車場として貸し出す場合なら、経営する予定の駐車場の経営方法によっては届出が必要になったりと他の2つの方法と比べて一番手間がかかる可能性が高い方法です。

空き家を手放したり活用したりする場合に、解体工事が必要となることが多いですが、その解体工事を進める上で解体業者の選び方が最も重要となってきます。
依頼人が主体となって取り組むことも多々ありますが、しっかりとした解体業者を選べば適切なアドバイスがもらえ、依頼人が余計なリスクを背負う可能性も格段に減らせます。

では解体業者はどのような基準で選べばよいのでしょうか？

まず大前提として、複数の会社から解体工事の見積もりを取るようにしましょう。
例え悪質業者でも、インターネットに掲載されている情報だけでは判断しにくいです。
見積もりの結果を出してもらって初めて悪質業者の可能性があるかどうかが見えてきます。

相場がわからないであろう依頼人に高い見積もり額を提示してきたり、逆に安く見積もって後で追加費用を請求するあるいは廃棄物の不法投棄という犯罪行為を行って費用を下げているなどが複数の会社で見積もりを出して見比べることで見えてきます。

悪徳業者に引っかからないためにも、必ず複数の会社から見積もりを取るようにしましょう。

複数の会社で見積もりを出すことの重要性は説明しましたが、一括査定サイトは初心者が利用するのにはおすすめしません。

ある程度見積もり結果を渡されてどこを見ればいいのかわかっている人には問題ありませんが、手間を省こうと一括査定サイトを使った場合、一気に複数の会社から査定結果が渡されるため、慣れていないと処理が追い付かなくなってかえって時間がかかってしまいます。

交渉の期間をなるべく長く設けて、A社ではこの金額で見積もりが出ているのでもう少し安くできませんかと交渉を続けることで工事費用を抑えることができます。
そのため、見積もり交渉のためにも解体工事の見積もりは余裕をもって依頼するようにしましょう。

中には解体工事の見積もりに十分な時間を確保したいけど、なかなか時間を確保することが難しいという人もいるでしょう。
そんな人には地域内の業者がオークション形式で見積もり額を提示し合うサービスを提供する
「解体の窓口」の利用をおすすめします。

解体工事費用の見積もり取得や、解体業者の決定をすべてオンライン上で行えるようになっています。最近では、AIによる建物の解体の金額を自動算出できる機能を実装し、オークション形式で見積もり費用が下がりすぎて不安になる心配を軽減するような工夫もしています。

時間のない人は一度「解体の窓口」を利用してみるといいでしょう。

空き家を放置していると、それだけで固定資産税や維持費などがかかってくる上、空き家に対しての所有権をもった人が亡くなると、息子や孫の世代に不必要な建物を強制的に引き継がせてしまうことにもなります。
そのため、使われていない建物があれば活用するか解体してしまうかなどを検討するようにしましょう。

そして、空き家を解体しようと決めても慎重な見積もりを行わなければ、悪徳業者にひっかかって無駄に高い料金を支払ったり、逆に安すぎて安全性が確保されていなかったりする場合があります。

なるべく早く解体するかどうかを解体した先にどうするかまで考えて決断し、すぐに複数の会社から見積もりを依頼して、比較した上で信頼できる解体業者を選ぶようにしましょう！